Попит на готові квартири. Підсумки 2024 року для ринку нерухомості та основні прогнози на 2025 рік.

Підсумки 2024 року: попит не відновився, забудовники продовжують будувати

• Критично низький попит на первинне житло, пов'язаний з посиленням ворожих обстрілів, економічним спадом, загальною невизначеністю, сумними новинами з фронту. Наразі він залишається на рівні 20% від довоєнного;
• Нерівномірність попиту: найкраща ситуація у західних та центральних областях, практично повністю мертвий ринок у прифронтових регіонах;
• Поступове зростання цін на житло. За три осінні місяці ціни збільшилися в середньому на 4%. Тобто, підвищення не критичне, але воно є. Це результат суттєвого зростання собівартості будівництва (до 45%), оперативно-виробничих і логістичних процесів, відключень електроенергії, дефіциту робочої сили через відтік населення та мобілізацію;
• Широкий спектр різноманітних програм, пропозицій, акцій та інших маркетингових ініціатив від девелоперів, щоб стимулювати попит і конкуренцію за клієнта на ринку.

Слабкий попит на нове житло протягом 2024 року — це наслідок бойових дій, мобілізаційних процесів, невизначеності, зазначають експерти. Великий вплив на попит також має енергетичний терор, який здійснювала протягом року РФ.

"Усі надії завжди на другу половину весни, у 2024 році все було так само, але стався масштабний обстріл і руйнування великої частини енергетичних мереж країни. Це вдарило як по очікуванням покупця (психологічно), так і по можливостям компаній працювати з нарощуванням темпів активності. Літо було нестабільним: крива динаміки попиту практично не змінилася, причому невизначеність із ситуацією в енергетиці створювала додатковий відкладений тиск на осінній бізнес-сезон. Треба віддати належне енергетикам, які зробили можливим повернення світла в домівки та на будівельні майданчики, тому восени ми почали говорити про відновлення платоспроможного попиту", — говорить Вікторія Берещак. І додає: ситуація складна, особливо важко доводиться мас-маркету без чіткої клієнтоцентричної концепції та бізнес-класу.

В компаніях зазначають: інтерес до покупки квартир є, однак нових угод досить мало. На це впливають як сезонні фактори, так і політичні. "Мали вплив кількість і щільність обстрілів (кожен масований ракетний удар по столиці відкладає угоди приблизно на 3-6 місяців), події на фронті, ворожі загрози використати міжконтинентальну балістичну зброю, невизначеність напередодні виборів у США. В середньому, майже 60% звернень клієнтів у відділи продажу — це відкладений попит", — зазначила Наталія Дубик, керівник проектів групи компаній Greenville у Києві.

Читайте також: "Маркетинг не врятує, якщо на будівельних майданчиках тиша". Підсумки 2024 року для ринку первинної нерухомості. Інтерв'ю з керівником проектів Greenville

Як зазначила Сусанна Караханян, найбільший інтерес покупців протягом року був спрямований на проекти, які в сукупності відповідали трьом базовим критеріям: реальне будівництво (хай навіть повільне, але постійне); адаптивність забудовника до зовнішніх викликів, таких як блэкаути чи кадровий голод; функціональність проекту, його ергономіка. "Популярністю користуються житлові комплекси з власною екосистемою, гнучкою лінійкою планувань. Наприклад, є попит на європланування з великими кухнями-студіями від 17 кв. метрів і двома санвузлами", — розповіла Сусанна Караханян.

Ціни та іпотека: що відбувається і яке вплив кредитів на зростання угод з купівлі житла

Протягом 2024 року відбувався перегляд цін забудовниками, але надто сильного зростання вартості не сталося. Вікторія Берещак зазначає: коливання ціни метра були в межах зростання собівартості. "Факторів кілька: інфляція, нестача кваліфікованих будівельників (мобілізація, боротьба за спеціаліста з державою, у якої також є запит, адже є проекти відновлення), подорожчання будівельних матеріалів (середньозважено по категорії до 45%) через зміни логістичних ланцюгів, втрати виробничих потужностей", — говорить Вікторія Берещак.

Експерти зазначають: стримує зростання цін повільний попит. "У грудні деякі забудовники планово підняли ціни в середньому на 5-10%. Прогнозується, що до середини наступного року ціна за квадратний метр може досягти 65 тисяч гривень", — зазначила Сусанна Караханян.

Вікторія Берещак зазначила, що протягом 2024 року коридор зростання середньозважених цін у гривні був у діапазоні до 15%, а найбільше це стосується сегменту комфорт+ у Києві (10%), Львові (15%), Ужгороді (13%). "Виключенням з цього правила про 15% є лише Івано-Франківськ (22%): але у міста були інші стартові дані, адже до великої війни ми говорили про ціну квадрата на рівні 15 000 грн/кв.м, зараз — 35 000 грн/кв.м", — говорить експерт ринку нерухомості.

Ситуація на ринку нерухомості залежить від об'єктивних факторів — геополітичної ситуації навколо України, частоти обстрілів і подій на фронті.

У компаній були надії на пожвавлення продажів квартир завдяки державній програмі "єОселя". Однак дуже мало угод укладалися через цю програму насправді. В НБУ зазначають, що в першому півріччі 5% угод укладалися з залученням іпотеки, але в подальшому ця частка знизилася до 4%, що співмірно з показниками 2021 року. Майже половину всіх кредитів з початку року банки видали на об'єкти в Києві та Київській області. "Зниження ролі іпотеки пояснюється сповільненням програми "єОселя" через зміну її дизайну та обмеженість ресурсів. Тому роль програми для ринку нерухомості найближчим часом навряд чи посилиться, а щоб стимулювати ринок, потрібно розвиток більш масових продуктів від банків", — йдеться в "Звіті про фінансову стабільність".

Наталія Дубик розповіла, що, згідно з даними Міністерства економіки, станом на жовтень програм